陆家嘴地产销售毛利率降至25%拖累业绩 133亿并购重组获批三年或增收400亿

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长江商报记者 徐阳

房企股权融资“第三支箭”正在加速落地。

(相关资料图)

6月29日，陆家嘴（600663.SH）发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金重组项目获得证监会注册批文，这也是A股地产再融资开闸以来上市房企资产重组并募集配套资金的第一单。据悉，该项目从受理到注册批文仅用时74天。

根据交易方案，陆家嘴拟以发行股份及支付现金方式购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的4处优质资产，交易价格为133.19亿元。同时，公司拟发行股份募集配套资金不超过66亿元，用于现金对价、中介机构费用及其他重组相关费用等。

近年来，受大环境影响，陆家嘴的房地产业务毛利率大幅下滑，当前公司业绩承压、有息负债也持续增加，此番公司通过资本市场推进重大资产重组，在做优做强公司主业的同时，亦能提高公司持有的优质资产规模和比重，提升公司可持续发展能力。

6家房企累计募资将超350亿

陆家嘴重组事项“通关”。

根据公告，陆家嘴于2023年6月29日收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金注册的批复》（证监许可〔2023〕1372号）。

据悉，陆家嘴此次拟以发行股份方式购买上海陆家嘴（集团）有限公司持有的昌邑公司100%股权、东袤公司30%股权，拟以支付现金方式购买上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司持有的耀龙公司60%股权、企荣公司100%股权。交易总对价高达133.19亿元，为近年来上市房企的重组规模之最。

同时，陆家嘴计划向不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金，募资总额不超过66亿元，发行价格8.66元/股，发行数量约7.79亿股，占发行后公司总股本的16.18%。在募投项目中，现金对价、中介机构费用及其他重组相关费用将拟使用募资金额90%，为59.4亿元，余下6.6亿元用于补充流动资金和偿还债务。

本次发行股份及支付现金购买资产后（不考虑募集配套资金），陆家嘴集团持有上市公司股权比例将从56.42%提升至63.47%，仍为上市公司控股股东，浦东新区国资委为公司实际控制人。

本次交易前，陆家嘴已持有东袤公司30%股权；本次交易完成后，公司将持有昌邑公司100%股权、东袤公司60%股权、耀龙公司60%股权、企荣公司100%股权，昌邑公司、企荣公司将成为其全资子公司，东袤公司、耀龙公司将成为其控股子公司。

长江商报记者注意到，这是房地产“第三支箭”后落地的沪市首单房企重组项目。回溯陆家嘴此次并购重组项目推进历程，从4月17日获上交所受理到6月29日收到证监会注册批文，整个过程仅用时74天。

值得一提的是，自2022年11月以来，多家上市房企陆续抛出了再融资计划，此前已有招商蛇口、保利发展、大名城、中交地产、福星股份等5家上市房企定增获得证监会通过，加上此次陆家嘴，以上公司预计通过定向增发募资累计高达354.4亿元。

预计三年增收近400亿

作为浦东老牌四大本地国有房地产企业之一，陆家嘴自成立于1992年以来，一直致力于“陆家嘴金融贸易区”内重点功能区域土地成片开发和城市功能开发。2016年初，公司全面启动“地产+金融”的双轮驱动战略，于2017年底完成上海陆家嘴金融发展有限公司100%股权的收购，一举获得3家持牌金融机构，构建起“商业地产+商业运营+金融服务”发展格局。

近几年，陆家嘴的房地产销售规模不大。2018年至2022年，公司录得合同销售面积分别为21.47万平方米、12.25万平方米、10.19万平方米、7.86万平方米、7.10万平方米，合同销售金额分别为103.72亿元、56.58亿元、67.11亿元、49.23亿元、68.79亿元。

但是，出于拿地价格低等因素，陆家嘴有着较高的盈利能力。2018年至2021年，公司的销售毛利率分别为53.97%、59.39%、70.65%、70.22%，其中房地产销售毛利率一路上升，为49.56%、64.22%、79.45%、81.53%。同期，公司实现净利润分别为33.5亿元、36.77亿元、40.12亿元、43.11亿元，处于稳步增长态势。

不过，受行业下行及外部冲击影响，2022年陆家嘴房地产销售毛利率骤降至25.04%，导致业绩大幅下滑，公司实现营业收入为117.62亿元，同比下降15.21%，其中房地产业务作为其营收支柱，收入达100.42亿元，同比下降8%；公司实现净利润为10.85亿元，同比下降74.84%。当期销售毛利率为41.22%，为近十年来新低，对应的销售净利率由2021年的36.16%降至12.42%，已经“腰斩”过半。

2023年一季度，陆家嘴业绩仍承压。报告期内，公司实现营业收入为19.81亿元，同比下降26.66%；实现净利润为4.49亿元，同比31.49%；实现扣非净利润为4.12亿元，同比下降36.25%。

长江商报记者发现，陆家嘴的有息负债也在持续增长。2022年末公司合并报表范围内有息负债余额为587.97亿元，占当期末公司总资产的46.78%，较上年末的506.15亿增加16.17%，且2020年至2022年公司有息负债增长都超过15%。

截至2023年3月底，陆家嘴一年内到期的非流动负债为102.93亿元，短期借款为155.3亿元，短期债务合计达258.23亿元，而其现金及现金等价物仅有63.77亿元，短期内存在较大的资金缺口。

本次注入优质资产，对于陆家嘴来说意义重大。公司也表示，本次重组有利于公司做强做大主业、提高资产质量、优化公司财务结构、提升可持续发展能力。通过取得陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区优质的土地、住宅、办公和商业物业储备，各项目建设、预售及运营的逐步推进，公司判断，未来三年（2023年—2025年）预计将合计产生预收款项（含租金收入）近400亿元。

在2022年年报中，陆家嘴曾披露2023年公司经营工作收入计划，预计现金流入263.46亿元，流出382.98亿元。其中房地产业务总流入126.46亿元，总流出248.73亿元；金融业务流入129亿元，流出128.25亿元。

值得一提的是，陆家嘴分红格外慷慨，公司自2014年起已连续9年分红比例达50%，公司最新公布的《2023—2025年度股东回报计划》亦维持了50%的高水平分红比例。据Choice数据显示，公司自上市以来募资5次共计19.98亿元，派现51次共计310.69亿元，累计派现募资比达1555.01%。

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