行业格局生变，这些“新势力”正在抄底地产！

土地付珊珊 2023-05-26 08:41:04 来源：中房报

(资料图片仅供参考)

刚刚过去的5月23日，杭州完成了今年第四批集中供地，杭州供地节奏快已不是新鲜事，但这次土地拍卖中，一个值得关注的点在于，民营房企包下了全部土地，这其中除了杭州市占率较高的品牌房企滨江集团外，还有不少本土“地头蛇”和外来企业，比如上海大华、理想四维、恒尊控股等。

不只杭州，在其他热点城市，地产行业也正在崛起一批“新势力”。

近年来，房地产行业经历了深度调整，百强房企销售规模、业绩增速等出现明显下滑，不少企业被债务拖累而出险，经营状况和行业地位一泻千里。克而瑞的一组数据显示，2022年百强房企留存率仅为78%，远低于前几年接近90%的水平，创近五年新低。

大浪淘沙过后，行业格局也发生了变化，有人退出自然有人补位。

除了在土地市场和销售市场大放异彩的央企、国企，还有一些区域性小房企正在逆势加仓。这些企业中，有的本身就做地产，但在行业高速发展期保持低调，在行业调整期则逆势回归补仓，比如上海大华、浙江坤和、安徽的祥源等；有的企业则是背靠实业，在行业低周期择机扩张，例如伟星房产、亚伦地产、杭州中豪等。

克而瑞在一份研究报告中提到，在2017年至2019年房地产市场快速扩张的过程中，很多“地头蛇”开始冬眠。在本轮行业洗牌后，许多规模房企暴雷、发展陷入停滞，此前那些具有市场认可度的本土房企又凭借口碑以及资金安全性再度杀回，同时各地的拿地门槛以及拿地资质也一降再降。在这种情况下，曾经一些被淡忘的企业正在低调复苏，并重新参与房地产市场。

“地头蛇”苏醒、实业家加仓

“如今的房地产正在呈现一种前所未有的景象。”一位房企人士感叹，在中央“房住不炒”定位下，在地产周期下行的影响下，房地产深度调整，行业发展已经到了一个关键时刻。

随着近两年地产行业不断洗牌、出清，部分企业暴雷、退市，部分企业因债务问题被清盘、重整，行业正处在优胜劣汰、更新换代的阶段。

被淘汰的企业逐渐退出行业舞台，一些有实力的企业仍然看好行业发展，也试图逆势补仓，弯道超车。

滨江集团是这其中比较知名且典型的房企。自2018年起，滨江集团在大本营杭州就独领风骚，最近两年稳居杭州市场销售冠军，据一位熟悉杭州市场的人士表示，外来的大房企进入杭州都会找滨江集团合作，而杭州市场上高端改善盘只要是滨江开发的根本不愁卖。在行业最困难的2022年，滨江集团依然实现了营业收入415.02亿元，同比增长9.28%；实现归母净利润37.41亿元，同比增长23.58%；在土地市场，滨江集团2022年斥资超400亿元补货，发展势头堪比央企、国企。

除了滨江集团，一些长三角的“地头蛇”企业最近两年也在房地产市场积极加仓。例如浙江伟星集团旗下的伟星房产，去年开始，这家企业便频繁在杭州、南京、武汉、合肥等热点城市大手笔拿地。2022年，伟星房产是合肥拿地金额最大的房企；今年3月，伟星房产在南京以31亿元拿下当地史上第二贵的地块。激进补货之后，在今年一季度新增货值排行榜上，伟星房产荣登行业前十。

另一家来自江苏南通的房企亚伦地产最近一个月在土地市场动静也颇大。在今年4月初西安一场土地出让中，亚伦地产击败华润、龙湖、碧桂园等7家实力房企获取了一宗62亩的热门宅地，这块地也是西安今年第二宗触顶摇号地块。同样的情况还出现在今年广州的集中供地中，彼时，广州番禺迎宾路地块吸引了16家房企竞争，但最终，亚伦地产在摇号阶段胜出。今年以来，亚伦地产先后出现在杭州、广州、西安的公开土地市场，已累计斥资40亿元拿地。

不难发现，最近两年在土地市场崛起的这些“新势力”具有一些共性。

无论是滨江集团、伟星房产，还是亚伦地产、杭州中豪，这些企业都是区域深耕型房企，在深耕的市场具有一定口碑和客户基础。滨江集团在杭州的市场份额已经占到20%以上；伟星房产此前一直深耕台州临海和芜湖，其市场占有率一直位居第一。

在地产狂飙的年代，由于竞争激烈，各地拿地门槛也上升，这些区域型房企遭遇规模房企全国化的冲击，选择了低调发展。随着市场变化，这些房企也开始回归扩张。

58安居客研究院院长张波认为，当下这一波扩张的民企大都有着深耕的实体产业母公司，这为其扩张打下了较好的融资基础。

例如伟星房产的母公司伟星集团主要是做纽扣和塑料水管生意；而南通的亚伦地产其母公司亚伦集团则是纺织和针织业的龙头企业；杭州中豪主业其实是建筑。

“这些企业严格来说也不算是地产行业的新势力，比如伟星房产和杭州中豪进入地产行业也有20余年了，只不过这些企业有其他主业，地产只是副业。”一位了解上述两家企业发展情况的杭州研究人士表示，或许正是由于主业和副业之间的平衡，而不是把业务全部押在房地产上，这些企业才没有激进扩张，从而实现了可持续发展。

在这位研究人士看来，这些企业地产业务的发展一直相对稳健，不算逆势而起。或许这些企业的如今的表现也应了滨江集团董事长戚金兴的那句话——“不是我们猛，而是人家往后退的速度比我们快。”

从合作开发到单打独斗

过去，这些“地头蛇”企业开发项目多是合作的形式，最近两年，随着土地市场环境的变化，拿地门槛降低，这些企业开始加大独立拿地的力度。

在业内，滨江集团以产品品质闻名，实际上，滨江集团做大规模的一个重要原因在于合作开发。在滨江集团的众多合作伙伴中，杭州坤和集团、杭州中豪、兴耀等浙江本土房企占有重要比例。这其中，坤和集团近两年在杭州的土地拍卖市场频繁现身。

2022年，在机构统计中，坤和集团全口径销售额达到245.21亿元，在杭州房企销售排行榜上位居第四。从坤和集团过往开发的项目不难发现，除了滨江集团，坤和集团跟万科、龙湖、融创等开发商都有过合作。而2022年，坤和集团也开始独立拿地。

据公开资料显示，在2022年杭州第三批集中供地中，坤和集团就与万科组成联合体参与竞拍了那一批宅地中起价和封顶价最高的一宗地。同时，坤和集团还单独摇中钱江新城二期杭政储出【2022】70号地块。在今年3月29日杭州拍地中，坤和集团再次幸运摇中下沙中心区单元JS0403-26地块，当时这块地最终有25家竞买人参与摇号，中签率仅4%。

无独有偶。最近在土地市场风头正盛的亚伦地产也正在转变其拿地方式。

公开报道显示，在2017年到2021年，以实业为主的亚伦集团多以财务投资者的角色出现在一些知名房企的股东名单里。比如从2017年开始，其与融创曾合作过10多个项目，操盘者均为融创。

从2022年起，亚伦地产在合作开发之外，也开始尝试独立拿地，在合肥、深圳、西安、广州所拿地块目前都是其全资持有。

不过也有业内人士表示担忧，这些深耕型企业走出自身舒适区后单打独斗会不会水土不服。

早期发力旅游地产，且地产布局以安徽为主的祥源地产在上海就遇到了类似问题。2020年祥源地产开始在上海发力，先从华侨城手里接过一个豪宅项目，此后现身公开土地市场，不过一开始，祥源地产也是与其他房企组成联合体拿地，而去年在行业低谷期，祥源地产斥资4.84亿元独自揽获上海青浦区夏阳地块。该地块被打造成祥源溪悦项目，相比市中心同期销售的项目，祥源溪悦成交逊色不少。该项目于5月21日认购结束，推出180套房源，最终有140组客户认购，认购率88％，还未触发积分。

不少业内人士认为，诸如亚伦地产这样的企业独立拿下的这些地块后续也可能会引入合作方，毕竟此前这些企业深耕一隅，对于外拓的市场，最稳妥的方式还是找熟悉当地市场的开发商进行合作，共担风险。

在张波看来，从目前这些企业的扩张势头来看，主要还要基于两点。其一是房地产自去年开始的降温带动了土地市场的的变化，不少一二线热点城市优质低价的地块开始增多，给市场提供了更多机遇。其二是由于自身的较好的融资能力或者母公司提供的更多信用背书支持，给扩张本身提供了足够的“弹药”。

他认为，这些企业的扩张不一定有持续性。目前来看，由于扩张的势头远不如此前一些房企，并且由于有了前车之鉴，预计稳健型扩张会是这类企业的主基调，并且不排除市场一旦出现明显波动，其拿地节奏也会随之调整。